“전세를 10년간 보장한다면, 세입자는 안심할 수 있을까? 집주인은 어떻게 대응할까?”
윤석열 전 대통령의 탄핵 이후 조기 대선 정국이 시작되며, 정권 교체 가능성이 부동산 시장의 최대 변수로 떠올랐습니다. 특히 더불어민주당이 ‘전세 10년 보장’을 민생 의제로 제시하면서, 시장에서는 실제 법제화 가능성과 그 파장을 놓고 의견이 분분합니다. 이는 단순한 제도 변화가 아니라, 임대차 시장의 구조를 근본부터 바꿀 수 있는 사안이기 때문에 더욱 주목받고 있습니다.
‘전세 10년 보장’은 어떤 정책? 임대차 2법과의 차이점은?
더불어민주당이 발표한 주택임대차보호법 개정안의 핵심은, 세입자가 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 10년까지 거주할 수 있도록 보장하는 것입니다. 이는 2020년 시행된 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권 + 전월세상한제)이 보장한 최장 4년보다 2.5배나 긴 거주 기간입니다. 하지만 해당 정책은 발표 직후부터 “반(反)시장적”, “사유재산 침해” 등의 논란을 불러왔고, 이재명 대표 또한 ‘당의 공식 입장은 아니다’며 한발 물러서는 입장을 보였습니다.
과거 임대차 2법 도입 당시를 보면, 전셋값은 2년간 무려 14.8% 상승하며 시장 혼란이 극심했습니다. 공급이 줄고, 같은 아파트 단지 안에서도 이중·삼중의 가격 체계가 등장했기 때문입니다. 이처럼 ‘전세 10년 보장’이 현실화되면, 유사한 문제가 훨씬 더 심화될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
집주인들은 왜 반발하나? 공급 위축과 가격 상승 시나리오
현재도 4년간 묶여 있는 집을 10년간 임대해야 한다면, 집주인 입장에선 사실상 집에 대한 통제권을 상실하게 되는 셈입니다. 실제 커뮤니티 반응을 보면 “이제는 내 집이 아니라 남의 집 같다”, “그냥 직접 들어가 사는 게 낫겠다” 등의 반응이 나오고 있습니다. 임대차 계약 장기화 → 전셋값 인상 선반영 → 월세 전환 가속화로 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 분석입니다.
심형석 미국 IAU 교수는 “베네수엘라도 무한 계약갱신제 이후 빈집이 속출했다”며, 우리나라도 집주인들이 집을 시장에 내놓지 않고 공급을 줄일 가능성이 크다고 지적했습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 2018~2020년 2년간 전국 전셋값은 1.03% 하락했지만, 임대차 2법 도입 이후 2년간은 14.8% 급등했습니다. 이처럼 규제가 강화될수록, 시장은 가격으로 반응하게 됩니다.
‘전세의 월세화’ 가속? 중저가 주택 양극화도 우려
‘전세 10년 보장’은 단기적으로는 세입자의 거주 안정성을 강화할 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 전세 공급 축소 → 월세 전환 → 주거비 부담 증가라는 흐름으로 이어질 수 있다는 점이 우려됩니다. 실제 전문가들은 “현재도 전세보다 월세가 유리한 시장 분위기”라며, 이 제도가 월세화를 더욱 촉진할 것이라 보고 있습니다.
또한 김진유 경기대 교수는 “집주인들이 매물로 내놓는다면 아파트보다 열위에 있는 연립, 다세대, 빌라부터 정리할 가능성이 높다”며 ‘양질의 전세 매물은 줄고, 비선호 매물만 늘어나는 시장 양극화’ 현상이 가속화될 수 있다고 경고했습니다. 이는 단순한 시장 흐름이 아니라, 세입자의 선택권 축소와 주거 질 저하로 이어지는 심각한 사회 문제로 확산될 수 있습니다.
결론: 제도화보다 시장과의 균형 조율이 우선
‘전세 10년 보장’은 세입자 보호를 위한 정책이지만, 현실적으론 시장 혼란을 야기할 가능성이 높습니다. ① 임대차 장기화로 인한 집주인의 반발과 공급 위축, ② 전셋값 선반영에 따른 부담 증가, ③ 월세화 및 주택 양극화 가속이라는 복합적 리스크가 존재하기 때문입니다.
지금 같은 정권 교체 국면에서는 제도 도입보다, 시장과의 균형을 맞춘 ‘조정안’이 더욱 현실적일 수 있습니다. 정책 변화에 민감한 시기일수록, 실수요자와 투자자는 ‘시장의 본질’을 먼저 읽는 것이 중요합니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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