“상가 하나 사두면 월세로 노후 걱정 없다던 시대는 끝난 걸까요?” 한국부동산원에 따르면 2025년 1분기 기준, 전국 중대형 상가의 공실률이 13.2%까지 상승하며 역대 최고치를 기록했습니다. 서울·제주를 제외한 거의 모든 지역에서 투자 대비 수익률이 하락하고 임대료까지 줄어드는 이중고가 나타나고 있는 상황입니다. “갓물주”라 불리던 상가 주인조차 “세입자 못 구해서 손해만 본다”고 말할 정도로 상가 시장이 구조적 전환점에 접어들고 있다는 분석이 나옵니다.
왜 상가 공실이 이렇게 늘었을까? ‘공실의 일상화’가 된 3가지 이유
첫째는 소비 침체와 지역 상권의 해체입니다. 경기 불황으로 자영업 폐업률이 높아지며, 특히 중소도시 및 외곽 상권의 공실이 급증했습니다. 부동산원에 따르면 수도권 외곽 상가의 공실률은 15%에 육박하고 있습니다.
둘째, 임대료 하락에도 수요가 회복되지 않고 있다는 점입니다. 월세 인하에도 불구하고 신규 창업을 포기하는 이들이 많아, 실수요 자체가 사라지고 있습니다.
셋째는 온라인 소비와 비대면 서비스 확대입니다. 유통 트렌드가 바뀌면서 오프라인 상점의 경쟁력이 약화됐고, 카페·헬스장·코인세탁 같은 자영업 인기 아이템도 한계에 봉착한 상황입니다.
한줄요약: 소비 침체, 지역 상권 해체, 온라인 소비 확대로 중대형 상가 공실률이 13.2%까지 치솟으며 구조적 위기를 맞고 있다.
반면 오피스 시장은 호황? 같은 부동산인데 다른 흐름, 왜?
상가 시장과 달리 오피스 시장은 완전히 반대 흐름을 보이고 있습니다. 서울·경기 주요 업무지구에서는 공실률이 5.2%로 낮아졌고, 오피스 임대료는 꾸준히 상승 중입니다.
이는 ▲IT·스타트업 재택근무 축소 ▲금융·법률 등 고부가가치 산업 집중 ▲공급 부족 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 특히 판교, 강남, 여의도 일대는 공급보다 수요가 앞서는 구조로, 공실 걱정이 없는 상황입니다.
이러한 흐름은 “같은 부동산이라도 입지와 용도에 따라 명암이 극명하게 갈린다”는 사실을 보여줍니다. 투자자 입장에선 이제 단순히 ‘상가=수익’이라는 공식이 통하지 않는 시대에 접어들었다고 볼 수 있습니다.
한줄요약: 오피스 시장은 낮은 공실률과 임대료 상승으로 호황인 반면, 상가 시장은 입지와 용도별 양극화가 심화되고 있다.
그렇다면 지금 투자자는 어떻게 대응해야 할까? 실전 전략 3가지
상가 시장이 어렵다고 해서 모두 철수할 필요는 없습니다. 대신 지역, 업종, 구조에 따른 선별 전략이 중요해졌습니다.
① 입지보다 ‘유동 수요’ 분석 우선: 상권 인근 유동인구 수, 점포 회전율, 경쟁 밀도를 데이터 기반으로 체크해야 합니다. 중심상권보다 생활밀착형 골목상권이 회복 가능성이 더 높다는 분석도 있습니다.
② 공유·복합 점포 활성화: 하나의 점포를 여러 업종이 공유하거나, 복합 기능형 점포(예: 세탁+카페, 스튜디오+소매)로 전환하는 전략이 공실률을 낮출 수 있습니다.
③ 업종보다 ‘가맹본부 체력’ 점검: 프랜차이즈라면 브랜드보다 본사의 재무 상태, 가맹 지원 시스템, 폐점률을 반드시 검토해야 합니다. 외형보다 내부 유지력이 관건입니다.
“상가만큼은 무조건 안전자산”이란 믿음이 흔들리고 있습니다. ① 임대료만으론 수익이 안 나는 구간이 현실이 되었고, ② 상권 중심이 오프라인에서 온라인·커뮤니티로 이동했으며, ③ 구조 자체를 바꾸지 않으면 공실은 앞으로도 이어질 수밖에 없습니다. 지금은 소유보다 운영 전략이, 입지보다 수요 분석이 중요한 시기입니다.
한줄요약: 유동 수요 분석, 복합 점포, 가맹본부 체력 점검으로 상가 투자자는 공실률 증가에 전략적으로 대응해야 한다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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