“전세 끼고 집 못 사는데, 다들 어떻게 투자하지?”
최근 부동산 투자자들 사이에서 ‘경매’가 다시 주목받고 있습니다. 서울 강남3구와 용산구 대부분 지역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 실거주 의무를 피할 수 있는 경매 방식이 새로운 투자 창구로 급부상하고 있는 것입니다.
실제로 서초구 신반포2차 아파트는 감정가보다 무려 10억 원 이상 높은 가격에 낙찰되며 화제가 되었습니다. 왜 투자자들은 ‘경매’에 몰리고 있는 걸까요?
왜 토허제 지역에서 경매가 인기일까? 실거주 의무 피할 수 있는 유일한 통로
서울 강남·서초·송파구, 용산구는 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 이 지역에서는 6㎡ 이상 주택을 매수할 경우 2년 실거주 의무가 생기기 때문에 전세를 끼고 사는 갭투자 방식이 불가능합니다.
하지만 경매로 낙찰받은 물건은 실거주 의무가 면제됩니다. 즉, 전세를 놓고 수익을 얻는 기존 방식의 부동산 투자도 여전히 가능한 것입니다.
또한, 경매는 조합원 지위도 승계 가능한 경우가 많아 재건축·재개발 투자에도 유리합니다. 이런 제도적 허점을 파고든 투자 수요가 ‘경매 시장’을 다시 뜨겁게 달구고 있는 것이죠.
실제 사례는 어땠을까? 신반포2차 아파트 경매에서 벌어진 일
지난해 11월, 서울 서초구 잠원동에 위치한 신반포2차 아파트 전용 68㎡가 경매에 나왔습니다. 응찰자 수는 무려 32명, 최종 낙찰가는 감정가 22억4000만 원보다 10억 이상 높은 33억6690만 원이었습니다.
왜 이렇게까지 경쟁이 치열했을까요?
해당 아파트는 신속통합기획 재건축 추진 중이었고 이미 토허제 적용 지역이었기 때문에 일반 거래로는 매수가 어려웠던 상황이었습니다.
하지만 경매로 매입할 경우
① 실거주 의무가 없고
② 조합원 지위 승계가 가능하며
③ 전세 세입자 유지로 갭투자도 가능해
단기 자금 투입 대비 높은 기대수익을 노린 투자자들이 대거 몰린 것으로 해석됩니다.
모든 경매가 안전한 건 아니다? 투자 전 꼭 확인해야 할 체크포인트
토허제 지역의 경매 물건이라고 무조건 기회는 아닙니다. ‘조합원 지위 승계 가능 여부’는 경매 신청 주체가 금융기관·공공기관 등 공신력 있는 채권자일 경우에만 인정됩니다.
개인이 사적으로 경매를 걸었거나, 명도소송이 복잡할 경우
❌ 분양권을 받지 못하거나
❌ 현금 청산 대상이 될 수 있으며
❌ 청산 금액이 낙찰가보다 낮을 수도 있습니다.
또한 재개발 구역의 경우 ‘입주권 없는 물건’(일명 물딱지)도 존재하기 때문에 조합설립 인가 이후 거래 제한, 주택 수 요건 등 도정법 제39조 조항까지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
마지막으로, 감정가와 실거래 시세의 시간차를 고려하지 않고 무리한 낙찰가를 쓰면 차익은커녕 손해를 볼 위험도 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.
2025년 서울 부동산 시장은 규제 회피와 투자 수요가 교차하는 ‘회색지대’가 뜨겁습니다.
① 토허제 지역에서 전세 끼고 사고 싶다면 → ‘경매’는 여전히 유효한 방법이고,
② 재건축 조합원 지위를 노린다면 → 경매 신청 주체부터 확인해야 하며,
③ 경매 참여 전 반드시 최신 실거래가와 감정가의 차이를 비교해야 합니다.
지금은 기회를 잘 읽되, 리스크를 명확히 구분하는 똑똑한 전략이 필요한 시점입니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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