“요즘은 1억만 있어도 10억짜리 집을 살 수 있다던데… 진짜일까?”
최근 주택 정책을 둘러싼 핫이슈 중 하나가 바로 ‘지분형 모기지’입니다. 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장 등 핵심 경제 수장들이 직접 언급하며 화제가 된 이 제도는, 초기 자본이 부족한 실수요자도 집을 ‘지분 투자’ 방식으로 살 수 있도록 정부가 지원하는 주택금융 모델입니다.
단순한 대출이 아닌 공동 소유 개념으로, 장점과 함께 논란도 많은 이 제도. 과연 어떤 구조이고, 누구에게 유리할지 지금부터 상세히 정리해보겠습니다.
지분형 모기지란 정확히 뭘까? 1억으로 10억 집 사는 구조의 핵심
지분형 모기지는 정부(주택금융공사)와 개인이 주택을 공동으로 소유하는 방식입니다. 예를 들어 10억 원짜리 집을 구입할 때,
- 개인은 자기자본 1억 원(10%)
- 은행 대출 4억 원(40%)
- 주택금융공사 지분 참여 5억 원(50%)
으로 집을 사는 구조입니다.
기존 대출 기반 구매와 다른 점은, 정부가 집값 일부를 ‘지분 투자’ 형태로 보유한다는 것입니다. 이 경우, 주택금융공사의 지분에 대해 이자가 아닌 ‘사용료’를 납부하게 되며, 이는 대출 이자보다 낮은 수준으로 설계될 예정입니다.
즉, 가계부채를 늘리지 않으면서도 내 집 마련이 가능하다는 점이 이 제도의 최대 장점입니다.
이 제도, 실수요자에게 어떤 도움이 될까? 전세·월세보다 나은 이유는?
현재 시장에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출이 막혀, 청년, 신혼부부 등 초기 자금이 부족한 실수요자들이 내 집 마련이 거의 불가능한 상황입니다.
하지만 지분형 모기지는 자기자본 10%만 있어도 주택 구매가 가능하므로, ‘영끌’ 없이 내 집을 가질 수 있는 대안으로 주목받고 있습니다.
더불어, 주택금융공사의 사용료는 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정이므로, 전월세에 들어가는 월 지출보다 낮을 수도 있다는 점도 이점입니다.
특히 서울과 같은 고가 주택 시장에서는 자산 형성 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다. 다만, 등기상 공동명의이기 때문에 온전한 '내 집'은 아님을 감안해야 합니다.
문제는 없을까? 도입 논란과 성공을 위한 3가지 조건
지분형 모기지 제도에는 몇 가지 우려도 존재합니다.
첫째, 집값 하락 시 손실을 정부가 먼저 부담하게 되는 구조로 설계 중이기 때문에, ‘세금으로 집값을 떠안는다’는 비판이 나올 수 있습니다.
둘째, 집값 상승 시 이익도 정부와 나눠야 하기 때문에 소비자 거부감이 있을 수 있습니다. 내가 사는 집인데도 완전히 소유한 느낌이 안 든다는 심리적 반감도 작용할 수 있습니다.
셋째, 공동 소유 개념에 대한 대중적 이해 부족이 제도의 안착을 어렵게 할 수 있습니다.
이에 따라 전문가들은 ① 역세권 등 선호 입지 중심 시범 사업 추진, ② 민간 금융사도 공동 투자자로 참여, ③ ‘100% 내 집 아니어도 된다’는 인식 변화가 성공의 조건이라고 제안합니다.
지분형 모기지는 단순한 금융 상품이 아닌, ‘내 집 마련의 새로운 패러다임’이 될 수 있는 제도입니다.
① 초기 자금이 부족하지만 집을 갖고 싶은 실수요자라면,
② 무리한 대출보다 정부와의 공동 소유 방식을 고려해보는 것도 한 방법입니다.
다만, 완전한 소유감보다 실질 거주와 자산 축적에 초점을 맞출 수 있어야 이 제도를 현명하게 활용할 수 있습니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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