“서울 아파트는 누가 사고 있을까?” 2025년 3월, 서울 아파트 시장에 눈에 띄는 변화가 나타났습니다. 강남권 토지거래허가구역 일부가 해제되자 거래량이 급증했고, 그 중심에는 이례적으로 30대가 아닌 40대가 있었습니다. 지금까지는 '영끌'로 대표되던 30대가 서울 아파트의 주요 매수층이었지만, 최근 통계에 따르면 40대의 매수 비중이 이를 역전했습니다. 자금력, 규제 완화, 지역별 수요 회복 등 복합적인 요인이 작용한 이번 흐름은 단순한 세대 교체 이상의 시장 시그널일 수 있습니다. 실제 수치와 지역별 사례를 통해, 현재 서울 아파트 시장의 축이 어떻게 이동하고 있는지 구체적으로 들여다보겠습니다.
40대가 30대를 제친 이유는? 금리·규제·심리 삼중 요인의 작용
한국부동산원이 발표한 2025년 3월 아파트 매매 신고 자료에 따르면, 서울에서 이뤄진 9,349건의 거래 중 40대가 매수한 비중은 33.8%로 집계됐습니다. 이는 같은 기간 30대의 매수 비중인 32.5%를 소폭 앞지른 수치입니다. 2019년 이래 서울 아파트 시장에서 30대가 주도권을 쥐고 있었던 흐름이 드디어 반전된 것입니다. 이 변화는 일시적 통계 이상의 의미를 지닙니다. 금리, 대출 규제, 부동산 심리 모두가 얽힌 복합적 현상으로 볼 수 있기 때문입니다.
2020~2021년엔 '영끌족'으로 대표되던 30대가 시장을 주도했습니다. 특히 2021년 30대 매수 비중은 36.4%까지 치솟으며, 40대(26.4%)와 10%포인트의 격차를 보였습니다. 하지만 2023년 들어 DSR 2단계 시행, 시중은행의 대출 조이기, 고금리 부담 등이 겹치면서 30대의 매수 여력은 급격히 위축됐습니다. 반면 40대는 일정 수준의 자산과 소득 기반을 확보한 상태로, 금리 부담을 상대적으로 감내할 수 있었고, 시장이 조정기에 접어들자 다시 매수세에 나선 것으로 보입니다.
여기에 규제 완화도 변수로 작용했습니다. 2025년 1분기, 강남권 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제되며 거래 심리가 회복되기 시작했습니다. 이러한 정책 변화는 상대적으로 규제에 민감한 실수요층의 진입을 유도했고, 결과적으로 자산 기반이 강한 40대가 가장 먼저 반응했다고 해석됩니다. 즉, 단순한 세대 교체가 아니라 '시장 타이밍을 읽은 실전 대응'이라는 평가가 가능합니다.
강남·용산은 40대가 접수했다? 지역별 매수 비중 차이로 본 트렌드
서울 전역을 기준으로 보면 40대의 매수 비중이 우위를 점했지만, 특정 지역에서는 격차가 더 두드러졌습니다. 강남구와 서초구에서 40대의 매수 비중은 각각 42.8%, 44.5%를 기록해 30대(19.5%, 21.1%)를 2배 이상 앞질렀습니다. 이는 고가 주택 매수에 있어 자금 여력이 더 있는 세대가 본격적으로 움직였다는 방증입니다. 과거에는 젊은층 중심의 강남 진입 시도가 있었지만, 규제가 강화되자 실질 매수 주체는 다시 40대 이상으로 전환된 것입니다.
송파구와 강동구도 유사한 흐름을 보였습니다. 40대의 매수 비중이 각각 35.6%, 35.3%로 30대(26.9%, 25.5%)를 크게 앞질렀습니다. 이 지역들은 상대적으로 공급이 활발하고, 학군·교통·정비사업 호재 등이 복합적으로 작용하는 입지입니다. 이처럼 미래가치와 실거주 수요가 공존하는 지역에서 40대의 매수세가 강하다는 건, 단기 차익보다 장기 자산 보존 전략에 무게를 두는 접근으로 볼 수 있습니다.
마포·용산·성동 등 이른바 '마용성' 지역도 주목할 만합니다. 용산구의 경우, 40대 매수 비중이 38.1%로 30대(25.5%)보다 12.6%포인트 높았습니다. 양천구도 40대가 43.8%, 30대는 30.4%로 13.4%포인트 격차를 보였습니다. 이처럼 지역별로 10%포인트 이상의 차이가 벌어지는 현상은 우연이 아닙니다. 가격이 높고 입지가 우수한 지역일수록 실수요 중심의 중장년층 매수세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
지금 집 사야 할까? 연령대별 전략, 이렇게 달라야 한다
30대와 40대는 자산, 소득, 대출 조건에서 본질적으로 다르기 때문에 동일한 전략을 취하는 건 비효율적입니다. 현재 시장에서는 ‘40대는 입지 선점’, ‘30대는 신중한 저가 매수’라는 이원 전략이 합리적으로 보입니다. 실제로 40대는 정비사업 가능 지역, 고가 단지, 학군지 위주로 매수를 집중하고 있고, 30대는 규제 완화지역 또는 구축 위주로 접근 중입니다.
30대는 여전히 금리에 취약하고, 시중은행의 대출 규제에서 자유롭지 않기 때문에 무리한 진입보다는 철저한 실거주 중심의 판단이 필요합니다. 이때는 소득 대비 감당 가능한 구간에서 자금 계획을 먼저 세우고, 정부의 규제 흐름을 반영해 주택 유형을 좁혀야 합니다. 반면 40대는 시장 사이클을 의식하되, 너무 기다리기보다 ‘입지 우선 매수 → 리스크 분산’ 전략이 유효할 수 있습니다.
향후 금리 완화 가능성, 정책적 부양 조짐 등을 고려하면, 2025년 하반기는 심리적 바닥에서 실거래로 전환되는 구간이 될 가능성도 존재합니다. 다만 이는 특정 세대에 국한되지 않고, 전 세대의 실수요자에게 적용되는 전략입니다. 결국 중요한 건 ‘누가 먼저 사느냐’보다 ‘누가 얼마나 견딜 수 있느냐’입니다.
지금처럼 세대별 매수 전략이 엇갈리는 시기일수록, 시장 흐름을 읽는 눈과 자신만의 기준을 갖춘 사람이 이깁니다. 서울 아파트 시장은 단순한 숫자 싸움이 아닌, 판단력 싸움의 시대로 접어들었습니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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