“강남은 괜찮고, 우리는 왜 막히나요?” 정부가 지난해부터 단계적으로 도입한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 지방과 수도권 외곽의 실수요자들에게 직격탄을 날리고 있습니다. 서울 강남 3구와 주요 중산층 지역은 거래량이 급증한 반면, 지방과 외곽 지역은 대출 제한으로 거래가 사실상 ‘멈춰 선’ 수준으로 나타났습니다. 특히 강화된 DSR 2단계 시행 이후에는 기준금리 인하에도 불구하고 서울 거래량이 33.8%나 감소하는 등, 대출 규제가 시장을 압박하고 있음을 보여주고 있습니다. 이제는 단순한 부동산 규제를 넘어, 정부 정책이 실수요자의 ‘내 집 마련 꿈’을 가로막고 있다는 비판이 커지고 있습니다.
강남은 거래 폭발, 지방은 위축…DSR 규제가 만든 ‘양극화 지도’
신한투자증권이 한국부동산원의 데이터를 분석한 결과, 스트레스 DSR 1단계 시행 후 6개월간(2024년 2∼7월) 전국 아파트 거래량은 25만8995건으로 전기 대비 26.8% 증가했습니다. 눈에 띄는 건 지역 간 격차입니다. 서울은 81.1%, 경기도는 44.4%, 인천은 43.8% 각각 증가했지만, 지방은 고작 10.5% 증가에 그쳐 양극화가 뚜렷했습니다. 서울 내부에서도 격차는 명확했습니다. 강남3구(서초·강남·송파)는 최대 109.3%까지 거래량이 늘었고, 광진·마포·성동·강동구 등 중산층이 주도하는 지역도 100% 넘는 증가율을 기록했습니다. 반면 강북구와 금천구는 각각 6.6%, 46.5% 증가에 그쳤고, 지방 및 외곽 도시인 의왕시(-2.4%), 포천시(-5.2%)는 오히려 거래량이 줄었습니다. 같은 규제 아래서도 지역별로 효과가 극단적으로 갈린 이유는 결국 ‘소득과 자산 기반’입니다. 규제를 버틸 수 있는 중상위 계층은 영향이 작았고, DSR로 인해 대출 의존도가 높은 실수요자는 주택 매수를 아예 포기하게 된 것입니다.
2단계 시행 후 거래량 역풍…금리 인하에도 꺾인 시장 심리
스트레스 DSR의 2단계 규제가 본격 시행된 2024년 9월부터 2025년 2월까지 시장은 확연히 위축됐습니다. 전국 아파트 거래량은 22만2739건으로 전기 대비 18.6%나 감소했습니다. 서울은 -33.8%, 경기 -24.2%, 인천 -31.7% 등 수도권 전역에서 거래량이 줄었고, 이는 금리 인하라는 긍정적 요소에도 불구하고 대출 규제가 심리적·실제적 장벽으로 작용했음을 보여줍니다. 이러한 흐름은 특히 지방 실수요자들에게 뼈아픈 현실로 다가옵니다. 지방의 경우 주택 구입 시 대출 비중이 절대적으로 높은 계층이 많기 때문에 DSR 규제에 더 민감하게 반응합니다. 게다가 수도권과 달리 자산가 중심의 시장 구조가 형성되지 않았기 때문에, 규제를 피해 갈 '버퍼' 자체가 없습니다. 결과적으로 정부의 규제가 실수요자를 보호하기는커녕, 자산 불균형을 더 확대시키는 방향으로 작동하고 있다는 지적이 커지고 있습니다.
“우린 왜 막나” 실수요자 목소리 커져…3단계 규제 앞두고 대책 필요
정부는 올해 하반기부터 스트레스 DSR 3단계 시행을 예고하고 있으며, 이는 기존 주택담보대출뿐 아니라 모든 가계대출에 적용될 예정입니다. 전문가들은 이에 대해 “지방과 수도권 외곽 실수요자들의 거래 위축이 더욱 심화될 가능성이 높다”고 경고합니다. 반면 서울 강남, 용산, 경기도 과천 등 자산가 밀집 지역은 현금 보유자 중심 시장으로 재편되면서 영향이 적을 것으로 예상됩니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “DSR 규제는 가계부채 억제 목적이 있지만, 결과적으로 실수요자의 ‘내 집 마련’ 문턱을 더 높이고 있다”고 지적합니다. 그는 “투기 억제보다 실수요 보호에 초점을 맞춘 대책 전환이 필요하다”며, 중저소득층을 위한 규제 완화나 지역별 탄력적 기준 설정 등을 제안했습니다. 또한 DSR 적용 기준을 단순 대출 금액이 아닌, 생애 최초 구입 여부·소득 안정성 등을 반영해 유연화하는 방식이 검토되어야 할 시점입니다.
지금처럼 일괄적인 DSR 규제가 계속된다면, 실수요자의 '주거 사다리'는 끊어질 수밖에 없습니다. ① 주택 구입을 계획 중인 실수요자라면, DSR 계산기를 통해 예상 대출 한도를 미리 확인하고, ② 생애 최초 주택 구입자라면 정부의 우대 상품 및 규제 예외 범위를 꼼꼼히 살피는 것이 중요합니다. 정책의 방향이 실수요자를 보호하는 쪽으로 바뀌지 않는다면, 내 집 마련은 그저 ‘꿈’으로 남을 수 있습니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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