“또 건설 위기? 이번엔 진짜냐는 말이 나온다”…건설업계, 7월 줄도산 공포 속으로 올해 상반기 들어 건설업계에 다시 위기론이 고개를 들고 있습니다. 1분기 건설기성 20% 이상 급감, 악성 미분양 2만6000가구 돌파, 중견 건설사 줄도산에 이어 오는 7월 ‘DSR 3단계’ 충격까지 겹치면서 업계에서는 “잊을 만하면 터지는 위기가 이번엔 현실이 될 수 있다”는 우려가 커지고 있습니다. 지금 어떤 상황이 벌어지고 있고, 정부나 개인 투자자는 어떤 선택을 해야 할까요?
건설기성 20% 급감…왜 이번에는 ‘진짜 위기’라는 말이 나올까?
통계청이 발표한 2025년 1분기 건설기성(불변 기준)은 27조121억원으로, 작년 동기 대비 20.7% 감소했습니다. 이는 IMF 외환위기 직후인 1998년 3분기 이후 최대 낙폭으로 기록됐습니다. 건설기성은 실제 공사 실적을 보여주는 지표로, 숫자가 줄었다는 것은 ‘실제로 시공되는 현장 자체가 급감했다’는 의미입니다.
주택 착공·인허가·준공 등 3대 지표 역시 4월 기준 모두 하락세를 나타냈습니다. 인허가는 2만4026가구로 전년 동월 대비 22.6% 감소했고, 악성 미분양(준공 후 미분양)은 4월 기준 2만6422가구로 심각한 공급 과잉 현상까지 확인됐습니다.
이러한 수치는 단순한 경기 둔화가 아니라 시장 내 수요와 공급의 구조적 불균형, 자금 경색, 인건비·자재비 상승이 복합적으로 얽힌 결과로, 일시적인 조정 국면이 아니라 ‘전반적인 침체’로 평가되고 있습니다.
줄도산, 실제로 얼마나 심각한가? 중견사 11곳 이미 법정관리
가장 우려되는 지점은 바로 건설사들의 줄폐업입니다. 2025년 1월~5월까지 법정관리를 신청한 중견 건설사는 총 11곳으로 집계됐습니다. 이는 최근 10년 내 가장 빠른 속도로 증가한 수치입니다.
대표 사례로는 신동아건설(시공능력평가 58위)이 1월, 삼부토건(71위)과 대우조선해양건설(83위)이 2월, 대흥건설(96위)이 4월에 각각 법정관리 절차에 들어갔습니다. 가장 최근에는 광주의 중견업체 ‘영무토건’이 5월 28일 법정관리 신청에 들어갔습니다.
건설산업정보원에 따르면 올해 1분기 종합건설업 말소·폐업 건수는 221개로, 작년 동기 대비 27% 증가했습니다. 전문건설업까지 포함하면 747개에 달하며, 이는 건설업계 생태계 전체가 구조적 위기 국면에 진입하고 있다는 신호입니다.
DSR 3단계 시행…7월부터 어떤 일들이 벌어질까?
이런 와중에 가장 큰 불확실성으로 떠오른 것이 오는 7월 시행될 ‘DSR 3단계’입니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 소득 대비 원리금 상환 능력을 기준으로 대출을 제한하는 제도입니다. 3단계 시행이 되면, 사실상 다주택자·갭투자자뿐만 아니라 실수요자의 자금 조달도 어려워질 가능성이 큽니다.
이는 다시 주택 매매 수요 위축 → 미분양 적체 → 건설사 유동성 악화로 이어질 수밖에 없습니다. 건설업계는 7월 이후 미분양이 더 늘고, 수도권 비규제지역까지 분양 흥행 실패 사례가 확산될 것으로 우려하고 있습니다.
특히 원자잿값 폭등과 고정비 부담이 높은 지방 중소·중견 건설사부터 직격탄을 맞을 것으로 예상되며, 일각에서는 “공공주택 공급 확대 같은 대책 없이는 하반기 대형 건설사까지 연쇄 도산 위험에 노출될 수 있다”는 경고도 나옵니다.
지금 부동산 시장을 바라보는 관점은 단순히 ‘살까 말까’의 문제가 아닙니다. 이미 착공된 주택이 팔리지 않고, 현장에서 타워크레인이 멈추며, 중견 건설사들이 줄도산하는 현상이 전국적으로 확산되고 있기 때문입니다.
정부는 추가 대책과 공공주택 조기 공급, 금융 지원이 시급하고 개인 투자자들은 고위험 지역·미분양 단지 접근을 자제하고, 현금 유동성 중심의 전략 재정비가 필요한 시점입니다. 부동산 시장은 지금, 진짜 시험대에 올랐습니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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