“수도권 청약 당첨됐는데, 지금 살고 있는 집 안 팔면 대출이 안 된다고요?”
정부가 6.27 부동산 대책의 후속 조치로 1주택자의 수도권 청약 당첨 시 ‘기존 주택 처분’ 없이는 주담대(주택담보대출)를 금지한다는 지침을 발표했습니다.
이는 문재인 정부 시절 시행됐던 ‘기존 주택 처분 의무’가 사실상 부활한 것으로, 실수요자부터 갭투자자까지 금융·청약 전략에 큰 영향을 미칠 전망입니다.
왜 갑자기 규제가 부활했을까? 정부의 ‘대출 회수’ 방침 배경은?
6월 27일 발표된 부동산 대책의 연장선상에서 금융당국은 은행 등 민간 금융권에 구체 지침을 전달했습니다. 핵심은 다음과 같습니다:
- 수도권·규제지역 내 1주택자가 같은 지역에 청약 당첨 시
- 해당 단지가 6월 28일 이후 입주자 모집공고가 난 경우
- 기존 주택을 6개월 이내 처분하지 않으면 잔금 대출 회수
즉, 청약으로 추가 주택을 구입한 경우라도 등기일로부터 6개월 안에 기존 집을 팔지 않으면 잔금 대출 자체가 취소되는 것입니다.
중도금은 받을 수 있지만, 잔금대출은 해당 조건을 충족해야만 가능합니다. 현금이 풍부하지 않은 실수요자라면 사실상 집을 하나 팔지 않고는 입주 자체가 어려워지는 구조입니다.
“문정부 규제 부활?” 기존주택 처분 의무, 2년 반 만에 재도입
이번 조치는 2023년 1월 윤석열 정부의 '1.3 부동산 대책'으로 폐지됐던 규제를 사실상 되살린 것으로 해석됩니다. 당시엔 1주택자 청약 당첨자에 대해 처분 의무가 사라지며 유연한 청약 전략이 가능했지만, 이제는 상황이 바뀌었습니다.
다만 이번에는 기존주택을 무조건 팔라는 ‘의무’가 아니라, 팔지 않으면 ‘대출이 제한’되는 방식입니다. 그러나 전액 현금으로 잔금을 치를 수 있는 수요자는 많지 않기 때문에 실질적으로는 강제성 있는 규제로 작용할 가능성이 큽니다.
예를 들어, 기존 주택을 6개월 안에 매도하지 않으면 ① 대출이 회수되고 ② 계약금이나 중도금까지 날릴 수 있는 리스크도 커지게 됩니다.
청약 전략 바뀐다…어떤 경우가 ‘제외 대상’? 토허제 주의
정부는 이번 지침에서 예외 조항도 명확히 선 그었습니다. 특히 토지거래허가제(토허제) 적용 지역에서 매매계약만 체결한 경우, 이번 규제의 예외 대상이 되지 않는다고 밝혔습니다.
- 6월 27일 이전에 토허제 허가를 신청 접수한 경우는 종전 규정 적용
- 단순히 매매약정서만 체결한 경우는 규제에서 제외되지 않음
즉, 서류상 계약만 했다고 해서 ‘기존 규정’으로 인정받는 것이 아니라, 실제로 허가 신청이 완료돼야 예외 적용이 가능합니다.
또한, 무주택자는 이번 규제 대상이 아니며, 다주택자는 애초부터 주담대가 어려우므로 이번 조치의 핵심 타깃은 1주택자입니다. 청약에 도전하려는 실수요자라면 반드시 자금 구조와 대출 조건을 사전에 점검해야 합니다.
‘내 집 마련의 마지막 사다리’로 여겨졌던 수도권 청약 시장에 새로운 문턱이 생겼습니다.
실거주 목적의 1주택자들까지도 청약 후 대출 제한을 받게 되면서 입주를 위해선 자금 마련과 기존 주택 매도 계획을 동시에 세워야 하는 시대가 도래한 것입니다.
💡 전문가 조언:
- ✅ 청약 전 기존 주택 처분 시기·방법 고려
- ✅ 입주 예정 단지의 분양공고일 확인 필수
- ✅ ‘6개월 내 매도’ 조건 위반 시 대출 회수 리스크 감안
청약 당첨이 끝이 아닙니다. 이제는 ‘자금 흐름까지 함께 설계하는 시대’입니다. 재테크 관점에서 청약을 바라보는 시선이 달라져야 할 때입니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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