“전세대출로 전셋집 들어가면 결국 집값도 같이 오르나요?”
이 질문은 단순한 우려가 아니라, 최근 정부가 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입을 공식 검토하게 된 핵심 배경입니다.
2025년 현재, 금융권 전세대출은 200조원에 육박하며 집값 상승의 촉매제로까지 지목되고 있습니다. 특히 소득 대비 과도한 대출을 기반으로 한 고액 전세 수요는 실수요자뿐 아니라 전세 시장 전반에 부담을 가중시키고 있다는 지적이 끊이지 않았습니다.
전세대출이 왜 집값을 밀어올렸나? 정부가 지목한 ‘악순환의 고리’
전세대출은 원래 무주택 서민이 주거비 부담 없이 전셋집을 구할 수 있도록 돕는 제도였습니다. 그러나 최근 몇 년간 ‘갭투자’ 수단으로 활용되며 시장을 왜곡하는 도구로 전락했습니다.
실제 수치를 보면, 2019년 104조 9000억원이던 전세대출 잔액은 2024년 기준 171조 1000억원으로 63% 증가했습니다. 이처럼 막대한 유동성이 전세시장으로 흘러 들어가면서, 전셋값을 인위적으로 부추기고, 그에 따라 매매가도 상승하는 ‘전세→매매 상승’의 악순환 구조가 형성된 것입니다.
정부가 이번에 들여다본 건 바로 이 구조입니다. 집값과 전셋값을 동시에 자극하는 전세대출 구조를 손보지 않으면, 어떠한 부동산 안정 대책도 실효를 거두기 어렵다는 판단에서입니다.
무엇이 달라지나? 전세대출 이자부터 DSR 규제 적용 검토
정부는 당장 전세대출 전체를 규제하는 대신, ‘이자 상환액’에 대해서만 DSR 규제 편입을 우선 검토하고 있습니다. 이는 소득 대비 상환 능력을 반영해 대출 가능 여부를 판단하는 방식으로, 저소득 신혼부부나 무주택 실수요자에게 직접적인 부담을 줄이는 방안이기도 합니다.
하지만 유주택자에게는 영향이 큽니다. 예를 들어, 연 소득 5000만원의 1주택자가 수도권에서 2억 9000만원 주담대를 보유한 경우, 기존 DSR 40%를 초과해 전세대출 이자조차 추가로 감당하기 어려워지는 겁니다. 즉, 사실상 전세대출이 원천 차단될 가능성도 있다는 의미입니다.
이는 그간 소득과 무관하게 대출만으로 고가 전세를 얻던 구조에 제동을 걸 수 있는 핵심 변화로 평가됩니다.
시장에는 어떤 변화가 생길까? 신축 고가 전세 진입 차단 vs 실수요 보호
이 같은 변화는 전세대출을 통한 고가 아파트 입주 수요에 직접 영향을 미칠 전망입니다. 과거에는 신혼부부도 신축 아파트에 전세로 들어가기 위해 수억 원의 전세대출을 받는 일이 흔했지만, DSR 규제가 적용되면 대출 한도가 소득에 따라 제한되므로 이런 시도는 어렵게 됩니다.
또한 전문가들은 2025~2026년 서울 아파트 입주 물량 감소와 맞물려 전세시장 불안이 재현될 가능성을 지적합니다. 여기에 임대차 3법 계약 갱신 만료 물량까지 겹쳐 전셋값 상승 압력이 커질 경우, 정부가 더 강한 조치—예컨대 전세대출 금액 상한제나 만기 상환 의무—까지 도입할 수 있다는 관측도 있습니다.
이처럼 정부의 목표는 실수요자는 보호하고, 투기적 수요는 제한하는 ‘핀셋형 규제’입니다. 그럼에도 불구하고 서민의 주거 자금에 대한 부담 가중 우려도 여전히 남아 있어, 향후 규제 시행 방식과 타이밍이 중요한 변수가 될 것입니다.
결론
전세대출 DSR 규제 도입이 현실화되면, 실수요자와 투자 목적 수요자의 명확한 분리가 시장에서 이뤄지게 됩니다.
● 무주택 실수요자라면, 지금부터는 소득 대비 대출 가능 금액을 사전에 점검해야 합니다.
● 이미 주택을 보유한 유주택자라면, 전세 활용 투자 전략을 재조정할 필요가 있습니다.
이번 변화는 단기 규제보다, 향후 부동산 시장 흐름을 바꿀 구조적 전환의 시작점이 될 수 있습니다.
뉴스만 보고 끝내기엔 아쉽죠?
경제용어도 함께 알아두면 흐름이 더 잘 보입니다.
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